Qu'est-ce que la base DVF
DVF signifie « Demandes de valeurs foncières ». Il s'agit des transactions immobilières réellement enregistrées par l'administration fiscale, publiées en open data. Contrairement à un prix d'annonce, qui exprime une attente du vendeur, une donnée DVF correspond à une vente effective, signée chez le notaire.
C'est la différence essentielle : la DVF est non déclarative. Elle ne dépend ni du discours d'un vendeur ni de l'optimisme d'une estimation, ce qui en fait la référence de marché la plus solide accessible publiquement.
Médian, moyen et prix au m²
Pour résumer un secteur, on utilise souvent le prix médian plutôt que la moyenne : le médian est moins sensible aux ventes atypiques (un bien d'exception ou une vente très basse) qui déforment la moyenne. C'est un repère plus robuste pour situer un bien « ordinaire ».
Le prix au m² permet de comparer des biens de tailles différentes, mais il reste à manier avec prudence : il varie avec la surface, l'état, l'étage ou l'exposition, qui ne figurent pas toujours dans la donnée brute.
Prix affiché ≠ prix de marché
- ✓Le prix d'annonce est une demande du vendeur
- ✓La donnée DVF est une vente réelle, signée chez le notaire
- ✓Le médian d'un secteur résiste mieux aux ventes atypiques que la moyenne
La granularité compte
Un prix moyen à l'échelle d'une commune masque des écarts considérables d'une rue à l'autre. Plus l'analyse est fine — quartier, voire voie — plus elle est pertinente, mais plus le nombre de ventes comparables diminue. Le bon équilibre consiste à descendre au niveau le plus précis qui reste statistiquement parlant.
ProIMMO compare le prix affiché d'un bien aux ventes réelles de son secteur à la granularité la plus pertinente disponible, pour en déduire une décote ou une surcote chiffrée.
Les limites à garder en tête
La donnée DVF est publiée avec un décalage dans le temps et ne décrit pas toujours finement la qualité d'un bien. Elle situe un ordre de grandeur de marché, pas une valeur d'expertise au mètre carré près. Sur des biens atypiques ou des marchés très peu liquides, elle doit être lue avec recul.
Utilisée correctement, elle reste néanmoins le meilleur garde-fou contre un prix affiché déconnecté des ventes réelles — exactement ce que ProIMMO met en évidence.