ProIMMO — Exemple de rapport complet
Voici à quoi ressemble un rapport ProIMMO débloqué : analyse complète du bien, du marché local, du financement, du rendement, de la fiscalité et de l'avis d'aide à la décision. Le bien ci-dessous est fictif.
15 rue des Tilleuls · Lyon 6ᵉ · T3 71 m²
5 200 €/m²
vs marché
−4 %
Acquisition
★★★★★Localisation
Fond : IGN Géoplateforme (WMTS) · glissez pour déplacer, +/− pour zoomer · zoom 18
Prix demandé
369 000 €
Surface
71 m² · 3 p.
Valeur estimée
378 000 € – 405 000 €
DPE annoncé vs officiel
Cohérent-4.0 % sous le marché
€/m² moyen
5 360 €/m²
€/m² médian
5 413 €/m²
Estimation au 10/06/2026
378 000 € – 405 000 €
| Date | Type | Surface | €/m² | Prix |
|---|---|---|---|---|
| 22/11/2025 | Appartement | 70 m² | 5 500 | 385 000 € |
| 08/09/2025 | Appartement | 78 m² | 5 282 | 412 000 € |
| 19/06/2025 | Appartement | 55 m² | 5 418 | 298 000 € |
| 11/03/2025 | Appartement | 96 m² | 5 625 | 540 000 € |
| 02/12/2024 | Appartement | 66 m² | 5 318 | 351 000 € |
Prix médian €/m² — 12 mois
Volume de transactions — 12 mois
Synthèse annuelle
| 2021 | 4 990 €/m² | +0,0 % |
| 2022 | 5 180 €/m² | ↑+3,8 % |
| 2023 | 5 320 €/m² | ↑+2,7 % |
| 2024 | 5 370 €/m² | ↑+0,9 % |
| 2025 | 5 413 €/m² | ↑+0,8 % |
Variation totale : +8,5 % sur 5 ans
Prix €/m² par zone (commune)
Cliquez une zone pour le détail.
Cochez la case ci-dessus pour saisir votre profil (consentement requis).
Prix
Prix d'achat (FAI)
369 000 €
Prix net vendeur
354 240 €
Prix net vendeur = prix affiché − frais d'agence.
Coûts
Frais de notaire
26 568 €
Total coûts
39 568 €
Frais de notaire calculés sur le net vendeur (hors honoraires d'agence, déjà inclus dans le prix FAI). Total coûts = notaire + travaux.
Travaux
Défaut ≈ 300 €/m² (rénovation performante). Le gain et les gestes pilotent le simulateur d'aides.
Total travaux
13 000 €
Total travaux = énergétique + majeure + aménagement → alimente le coût total projet, le déficit foncier (énergétique + majeure) et l'amortissement LMNP (aménagement).
Simulateur d'aides à la rénovation (MaPrimeRénov' + CEE)
Profil incomplet — renseignez RFR, foyer et zone pour estimer les aides.
Rénovation d'ampleur = gain ≥ 2 classes + audit énergétique + Accompagnateur Rénov'. Estimation indicative, sous réserve d'éligibilité Anah. maprimerenov.gouv.fr · anah.gouv.fr
Financement
Total projet
408 568 €
Reste à financer
285 998 €
Total projet = prix d'achat (FAI) + total coûts (avant financement).
Conditions de financement
Taux moyen marché 3,32 % (source Observatoire Crédit Logement / CSA, 2026-T1)
Coût total du crédit
135 296 €
Analyse
En clair : le coût total du projet c'est tout ce que l'achat vous coûte vraiment (prix + frais + intérêts du crédit) ; l'effet de levier compare ce que le bien rapporte au coût de votre emprunt.
Coût total du projet
575 166 €
Mensualité (assurance incl.)ⓘ
1 489 €/mois
Taux de capitalisationⓘ
3,81 %
Taux de crédit
3,32 %
Effet de levier
+0,49 pts
Levier positif si taux de capi > taux de crédit : le bien rapporte plus que le coût de l'emprunt, l'endettement amplifie la rentabilité des fonds propres ; négatif sinon.
Capi 3,81 % > crédit 3,32 % → levier +0,49 pts : positif — l'endettement amplifie la rentabilité.Loyer retenu : 1 172 €/mois = 16,50 €/m² (Carte des loyers ANIL/DHUP, millésime 2025) × 71 m²
| Scénario | Loyer /mois | Loyer /an | Brut | Net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer estimé (ANIL) | 1 172 €/mois | 14 064 €/an | 3,81 % | -2,23 % | -685 €/mois |
| Loyer ajusté (+0 %) | 1 172 €/mois | 14 064 €/an | 3,81 % | -2,23 % | -685 €/mois |
Brut = loyer annuel 14 064 € ÷ prix d'achat 369 000 € = 3,81 %
Net = (loyer annuel 14 064 € − coûts annuels actifs 22 284 €) ÷ prix d'achat 369 000 € = -2,23 %
- − Mensualité de crédit17 868 €/an
- − Charges de copropriété (part propriétaire)936 €/an
- − Taxe foncière1 176 €/an
- − Garantie loyers impayés (GLI)348 €/an
- − Assurance PNO144 €/an
- − Provision travaux1 104 €/an
- − Provision vacance locative708 €/an
Cash-flow = loyer mensuel − Σ(coûts mensuels actifs : 1 857 €)
Estimé : 1 172 € − 1 857 € = -685 €/mois
Ajusté (+0 %) : 1 172 € − 1 857 € = -685 €/mois
Analyse de risque — OAT 10 ans 3,05 % (taux sans risque)
OAT 10 ans — évolution
Cash-flow cumulé — 30 ans
Hypothèse : cash-flow annuel constant (sans indexation).
Loyer estimé €/m² — dérivé (ANIL 2025 × tendance prix), indicatif
Projection indicative : loyer ANIL appliqué à la tendance prix m² (ratio constant).
Coûts mensuels — cochez et ajustez les montants
+ prélèvements sociaux 17,2 % → taux marginal 47,2 %
Achat-revente — rentabilité (gain fiscal sur l'horizon)
Déficit foncier
★ optimalGain fiscal cumulé — 3 ans
Période d'analyse : 3 ans
Point de bascule : rentable dès la 1re année de travaux ; surplus de déficit reportable 10 ans
Hypothèses : location nue au réel · travaux déductibles imputés sur le revenu global, plafond 10 700 €/an
Loc'Avantages
Gain fiscal cumulé — 6 ans
Période d'analyse : 6 ans
Point de bascule : arbitrage entre décote de loyer consentie et réduction d'impôt obtenue
Hypothèses : conventionnement Anah, loyer plafonné zone A · réduction selon décote de loyer (15 / 35 / 65 %)
Denormandie
Inéligible — travaux < 25 % du coût total et secteur hors périmètre Denormandie — bien déjà en bon état
Location — rendement net après impôt
Micro-foncier (nu)
Loyers · impôt · net après impôt
Période d'analyse : 1 ans
Point de bascule : le réel devient avantageux si charges + intérêts dépassent 30 % des loyers
Hypothèses : loyers nus ≤ 15 000 €/an · abattement forfaitaire 30 %, aucune charge réelle déduite
Foncier réel (nu)
Loyers · impôt · net après impôt
Période d'analyse : 1 ans
Point de bascule : gagnant sur le micro-foncier dès que les charges réelles dépassent l'abattement de 30 %
Hypothèses : location nue · charges + intérêts + travaux d'entretien déduits au réel
Micro-BIC (meublé)
★ optimalLoyers · impôt · net après impôt
Période d'analyse : 1 ans
Point de bascule : le LMNP réel l'emporte si charges + amortissement dépassent 50 % des loyers
Hypothèses : location meublée (BIC) · abattement forfaitaire 50 % (plafond 77 700 €/an, à revalider 2026)
LMNP (réel)
Loyers · impôt · net après impôt
Période d'analyse : 1 ans
Point de bascule : optimal tant que l'amortissement résorbe la base imposable (revenu quasi défiscalisé)
Hypothèses : location meublée (BIC) · amortissement bâti 2,5 %/an + mobilier 10 %/an, non décaissé
Calendrier d'interdiction de location (métropole ; outre-mer décalé)
Bien louable (classe D)
Classe D : aucun calendrier d'interdiction de location. Marge de sécurité jusqu'aux échéances 2034 (classe E).
Un passage en C valoriserait le bien et sécuriserait la liquidité à la revente.
Réforme DPE au 01/01/2026 (révision du coefficient électricité) — un re-DPE peut faire évoluer l'étiquette.
Localisation
15 rue des Tilleuls, 69006 Lyon
Fond : IGN Géoplateforme (WMTS) · glissez pour déplacer, +/− pour zoomer · zoom 18
Section
AK
Numéro
0123
Contenance
412 m²
Urbanisme
Risques
Inondation
Non concerné
Sismicité
Zone 2/5
Argiles (RGA)
Exposition moyenne
Radon
Classe 1
Sols pollués
Aucun site BASOL recensé sur la parcelle
ICPE commune
3
Cavités
Non renseigné
Arrêtés CatNat
4
Énergie
DPE · 12/09/2024
GES : D
Consommation
190 kWh/m²/an
Surface
71 m²
Propriétaire
Non diffusé (RGPD)
L'identité du propriétaire n'est pas en open data (Donnée nominative non diffusable (RGPD) — aucun nom de propriétaire n'est jamais affiché.). Vous pouvez obtenir le relevé de propriété auprès du Service de la Publicité Foncière via le formulaire CERFA 3233.
Obtenir le relevé de propriété (CERFA 3233)Références cadastrales à reporter : Section AK n° 0123
Contenu généré par intelligence artificielle — rédigé automatiquement à partir des données ci-dessus. Indicatif, à vérifier avant toute décision.
Marché — villeLyon : marché résidentiel profond et liquide, demande soutenue par le bassin d'emploi et étudiant ; prix résilients après la respiration 2023-2024.
Marché — quartierLyon 6ᵉ (Brotteaux / Foch) : l'un des secteurs les plus prisés de la métropole — liquidité élevée, prix premium, faible risque de revente.
Forces
- Emplacement prime Brotteaux
- T3 familial recherché
- Prix sous la médiane du secteur (−4 %)
- DPE D — aucun couperet réglementaire
Faiblesses
- Rendement locatif tendu (3,8 % brut)
- Rafraîchissement à prévoir
- Cashflow locatif légèrement négatif
Cohérence du prix vs marché local
Le prix demandé de 369 000 € (≈ 5 197 €/m²) se situe environ 4 % sous la médiane DVF du secteur (5 413 €/m²) et sous la fourchette estimée (378 000 – 405 000 €). Positionnement d'achat cohérent ; négociation modérée envisageable sur l'état.Points à vérifier avant offre
- PV d'AG des 3 dernières années (copropriété)
- Montant réel des charges et travaux votés
- DPE officiel opposable vs DPE annoncé
- Diagnostic électricité / plomberie avant rafraîchissement
10 sous-scores
Étude d'aide à la décision
InterprétationBien de qualité dans un secteur très liquide et recherché (Brotteaux), affiché légèrement sous le marché. Le rendement locatif est tendu (3,8 % brut), typique du 6ᵉ : l'intérêt est patrimonial (valorisation + liquidité) plus que cashflow.
NégociationLe prix est déjà sous la médiane du secteur : négociation modérée (1 à 3 %) sur la base des rafraîchissements à prévoir. — offre basse 352 000 €, plafond 369 000 €
Résidence principaleExcellent choix en résidence principale : emplacement prime, T3 familial, école et transports à proximité.
Investissement locatifEn locatif, viser le LMNP réel pour neutraliser l'imposition ; cashflow légèrement négatif compensé par la valorisation attendue.
Sources
DVF (geo-dvf, mono-lot exclu / bornes €/m²) · IGN Géoplateforme (géocodage / cadastre / GPU / Admin Express) · Géorisques · ADEME DPE · Carte des loyers ANIL/DHUP (millésime 2025) · AFT TEC10 (OAT 10 ans) · Crédit Logement/CSA (taux).
Pré-étude indicative, ni conseil financier/fiscal réglementé.
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